EL TS DECLARA NO ABUSIVAS LAS COMISIONES DE APERTURA

En el artículo de hoy vamos a tratar las novedades sobre los gastos de hipoteca: el pronunciamiento del Supremo acerca de las comisiones de apertura y el reparto de dichos gastos.

  • Comisión de apertura.

Comenzamos con la doctrina que ha fijado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios, declarando la no abusividad de la misma. Tras examinar la normativa sectorial, ha considerado que “no es ajena al préstamo” sino una partida del precio de éste. Así, constituye una de las principales retribuciones que reciben las entidades bancarias al conceder los préstamos y, por lo tanto, debe incluirse (junto con el interés remuneratorio) en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), que permite al cliente conocer cuál será el coste real del préstamo solicitado.

Es por esto que se concluye que la misma no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, el banco cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio”.

Es decir, el Alto Tribunal entiende que los bancos informan debidamente a los clientes sobre el pago de dicha comisión. Además, “ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

 

  • Demás gastos hipotecarios.

Por otro lado, en lo que respecta al reparto del resto de los gastos hipotecarios, atendiendo a los pronunciamientos del Tribunal Supremo, se concluye que:

El pago del arancel notarial corre a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato. El TS señala que “la intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés”.

En cuanto al arancel registral, el Alto Tribunal dispone que “la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto”.

Por último, en lo que respecta al IAJD, el Supremo mantiene la doctrina tradicional en virtud de la cual se entiende que es un gasto que debe pagar el cliente. Aunque, recordemos, que el Gobierno aprobó un Real Decreto-Ley en el que fijaba que era la entidad bancaria y no el cliente quien debía asumir el pago de este impuesto.

 

Fuentes:

https://www.europapress.es/economia/finanzas-00340/noticia-supremo-fija-doctrina-varias-clausulas-abusivas-contratos-prestamos-hipotecarios-20190124151926.html

https://www.elconfidencial.com/vivienda/2019-01-24/comision-de-apertura-clausulas-abusivas-clausulas-suelo-sentencias_1780750/